Чтобы продать жилье или сдать квартиру быстрее и выше среднерыночной цены, часто обращаются к предпродажной подготовке и хоумстейджингу. Между этими понятиями есть разница, но часто обе услуги оказывают одновременно.
Фото: Freepik
Что такое хоумстейджинг
- Хоумстейджинг, он же хоум стейджинг (от английского home staging — «инсценировка дома») — это подача квартиры в выгодном ракурсе, например, перед фотосъемкой на объявление о продаже / сдаче в аренду. Красивые кадры помогают покупателю лучше представить свою жизнь в пока еще чужом доме.
- Предпродажная подготовка — это наведение порядка и мелкий ремонт. Благодаря небольшим косметическим изменениям квартира становится более привлекательной, обычно это позволяет повысить стоимость жилья.
- Комбо предпродажной подготовки и хоумстейджинга — это подготовка специалистом квартиры к проживанию. Обычно ее проводят в новых домах с отделкой от застройщика: сначала делают мелкий ремонт (предпродажная подготовка), затем меблируют и декорируют (хоумстейджинг).
Дизайнеров, которые занимаются грамотной подготовкой квартиры к аренде или продаже, называют хоумстейджерами.
В этой квартире сделали небольшую перестановку, добавили некоторые предметы мебели — пространство стало визуально законченным. На фото: интерьер гостиной в квартире 63,6 кв.м в г. Санкт-Петербурге. В кадре диван Нумо от divan.ru. Дизайнер: Ксения Леванова; стилист: Нина Симонова; фотограф: Анна Скударь
Товары, как на фото, на divan.ru
Какие задачи решает хоумстейджинг
- Увеличивает привлекательность квартиры, скрывает или нивелирует недостатки. Грамотный хоумстейджер увидит и подчеркнет достоинства квартиры, о которых вы сами можете даже не подозревать.
- Расширяет аудиторию потенциальных покупателей. С помощью хоумстейджинга интерьер квартиры делают универсальным, подходящим разным группам людей.
- Повышает стоимость аренды или продажи жилья. Отремонтированные и хорошо оформленные квартиры, как правило, продаются дороже рынка.
- Позволяет продать квартиру быстрее. Уютное, аккуратное и продуманное жилье создает хорошее первое впечатление, поэтому покупатели меньше раздумывают, решаясь на сделку.
Цвет — самый работающий способ произвести хорошее первое впечатление. На фото: интерьер квартиры 42 кв.м, ЖК «Спутник». В кадре диван Линс и кресло Лонди — все от divan.ru. Хоумстейджер: Ольга Картвелишвили, агентство HSPROFI (@hsprofi_official); фотограф: Константин Пырьев
Товары, как в проекте, на divan.ru
Почему хоумстейджинг работает
Хоумстейджер работает на стыке двух профессий — дизайнера и маркетолога. Перед тем как приступить к работе, он проводит маркетинговое исследование: оценивает сильные и слабые стороны недвижимости, изучает целевую аудиторию и ее потребности. В соответствии с полученным результатом оформляет квартиру и проводит рекламную кампанию — представляет недвижимость в лучшем свете.
Многие интерьерные дизайнеры буквально специализируются на инвестпроектах и инвестнедвижимости. Они точно знают, что понравится потенциальному покупателю или арендатору. На фото: интерьер квартиры 25,3 кв.м, ЖК «Мичуринский парк». В кадре диван Эби Мини от divan.ru. Рум-тур, героиня: Яна Раицкая (@raitskaya); хоумстейджер: Ольга Мирзабаева (@olga_mirzabaeva); фото из личного архива героини
Товары, как в проекте, на divan.ru
Порядок действий при хоумстейджинге
1. Сделать косметический ремонт
Быстро продать квартиру помогает легкий косметический ремонт (он же престейджинг, или предпродажный ремонт). Делают его для того, чтобы ничто не испортило первое впечатление от квартиры. Например, убирают на потолке желтое пятно от старой протечки — иначе потенциальный покупатель может посчитать, что потолок течет регулярно. Также избавляются от ржавых смесителей, прикручивают оторванные плинтусы и дверные ручки — в подготовку недвижимости к продаже входит исправление любых бросающихся в глаза недочетов.
С чего начинать в рамках предпродажного ремонта:
- Починить все сломанное. При подготовке жилья к показу потенциальным покупателям важно убедиться, что в квартире не осталось ничего нефункционирующего. Обратите внимание на плинтусы, карнизы, дверные и оконные ручки, петли дверей. Если что-то оторвалось, отклеилось или работает не так, как полагается, — нужно отремонтировать.
- Создать нейтральный фон. Если у вас обои с рисунком или стены выкрашены в яркие оттенки, это может оттолкнуть покупателей еще на этапе просмотра фото. Выигрышнее всего смотрятся светлые однотонные стены. Для покраски понадобится грунтовка, которая закроет цветной фон, и светлая краска.
Квартира выглядела устаревшей. Отсутствовало зонирование, мебель была расставлена хаотично и находилась в «уставшем» состоянии, цвета отделки и предметов интерьера не сочетались между собой. Перекрасив стены и плинтусы в белый, заменив мягкую мебель, расставив цветовые акценты, хоумстейджер преобразовал комнату — теперь интерьер выглядит современно. На фото: интерьер квартиры 72 кв.м в г. Сочи. В кадре диван Соланс от divan.ru. Дизайнер: Евгения Куликова; фотограф: Виола Заварзина
- Побелить потолок. Если в квартире обычный потолок, на котором есть пятна, их нужно обязательно закрасить.
- Заменить смесители. Старые ржавые смесители со сколами и известковыми разводами резко ухудшают впечатление от ванной. Новые, даже недорогие, выглядят лучше и делают помещение визуально ухоженным.
- Привести в порядок пол. Протертый линолеум или деревянные полы с облезшей краской тоже не улучшают внешний вид жилья. Если с покрытием совсем все плохо, стоит обновить краску или положить новый недорогой линолеум. Картинка станет на порядок лучше.
Чтобы привести балкон в порядок, старую некрасивую плитку на полу и подоконнике заменили на матовый керамогранит. Балкон дополнили мягкой кушеткой, чтобы на ней можно было лежать с ногами. На фото: интерьер балкона в квартире 42 кв.м в г. Москве. Дизайнер: Дарья Курчанова, студия Вonum.design; фотограф: Полина Полудкина
Совет: горшки, столик и стулья можно взять в аренду или попросить у знакомых, если вы делаете хоумстейджинг самостоятельно. Искусственный газон шириной три метра стоит 300 рублей за метр.
2. Навести порядок
Чистота и порядок позволят улучшить пространство визуально без дорогого ремонта. Проще всего пригласить профессиональный клининг: специалисты отмоют пожелтевшую сантехнику, сделают швы между плитками снова белыми и уберут даже самую застарелую грязь. Стоимость вашего жилья поднимется, если оно будет идеально чистым, а значит, и затраты на клининг окупятся.
Важно: чтобы квартира хорошо выглядела на фотографиях и не отталкивала еще на моменте просмотра объявления, хоумстейджеры просят хозяев убрать из кадра все личные вещи. Одежда, фотографии и бытовые мелочи создают визуальный шум и портят впечатление.
Что обязательно сделать во время уборки:
- Отмыть санузел. Почистить сантехнику (санузлы даже с хорошим ремонтом, но пожелтевшей ванной отталкивают визуально). По возможности надо почистить/перезаполнить швы между плитками, заменить шторку для душа.
Перед фотографированием нужно убрать из ванной все личные вещи — бытовую химию, шампуни, зубные щетки, косметику. Представьте ванную комнату в гостинице: в ней нет ничего, кроме сантехники и туалетной бумаги. Для хоумстейджинга важно оставить санузел в таком же виде.
Пустые полки и раковина без разноцветных баночек с кремами и зубной пасты смотрятся бедно, поэтому поставьте на них нейтральные декоративные элементы
- На фото 1: интерьер санузла в квартире 23 кв.м в г. Москве. Дизайнер: Анастасия Заркуа; стилист: Ольга Олейникова; фотограф: Роман Алексеев
- На фото 2: интерьер санузла в квартире 72 кв.м, ЖК «Огни». Архитектор: Алиса Басова; стилист: Дарья Ишкараева; фотограф: Сергей Красюк
- На фото 3: интерьер санузла в квартире 50 кв.м в г. Красногорске. Дизайнер: Марина Новикова (@ma_kova); фото из личного архива дизайнера
- На фото 4: интерьер санузла в квартире 64 кв.м в г. Екатеринбурге. Дизайнер и декоратор: Алена Галкина; автор идеи и инвестор: Андрей Галкин; фото из личного архива дизайнера
- На фото 5: интерьер санузла в квартире 28 кв.м, ЖК «Городские истории». Дизайнеры: Варвара Шалито и Валерия Нестеренко; фото из личного архива дизайнеров
- Навести порядок на кухне. Удалить весь жир с кухонного гарнитура, бытовой техники и фартука, отмыть окно и пол.
С рабочей поверхности и открытых полок нужно убрать все, кроме бытовой техники (чайника и микроволновки). Освободить важно и другие поверхности, например, стол и подоконник — на них не должно оставаться посторонних вещей. Так кухня будет выглядеть на фото значительно лучше.
Со столешницы убрано все лишнее, что может цеплять взгляд
- Фото 1: iStockphoto.com
- На фото 2: интерьер кухни-гостиной в квартире 107 кв.м в г. Долгопрудном. Дизайнер: Юлия Люблянова; декоратор: Варвара Калитская; фотограф: Михаил Чекалов
- Убрать лишние вещи. Чем свободнее поверхности, тем приятнее комната выглядит на фото. Для гостиной, спальни или прихожей правила одни и те же. Обычно убирают с вешалок всю одежду, включая верхнюю, прячут обувь, детские игрушки и личные вещи: косметику, украшения, фотографии. Можно оставить книги и мелкий декор.
Совет: если вы планируете продолжать жить в квартире, пока она продается, лучший выход — убрать личные вещи в закрытые шкафы, контейнеры или сумки, сделать фото для объявления, а потом разложить все обратно.
В кухне на фото выше стены и радиаторы перекрасили в голубой оттенок, а кривой стол заменили. Добавили декор, сфотографировали в правильном ракурсе и с хорошим светом — и помещение выглядит уже совсем по-другому. На фото: интерьер кухни в квартире 23 кв.м в г. Санкт-Петербурге. Рум-тур, героиня и дизайнер: Нина Симонова (@nina_simmi); фотограф: Анна Скударь
3. Меблировать интерьер
Когда все лишние вещи убраны, а порядок наведен, остается лишь добавить финальные штрихи. Чтобы комната смотрелась на фото идеально, иногда приходится переставлять мебель и добавлять универсальные детали.
- Правильно расставить мебель. Пространство будет выглядеть на фото тесным, если мебель расставлена неправильно. Например, когда в узкой длинной комнате с одной стороны стоит диван, а с другой — тумба с телевизором и стол. Такая расстановка делает помещение еще более узким и длинным. Чтобы скорректировать пространство, мебель переставляют так, чтобы она хорошо смотрелась в кадре.
Узкую и длинную комнату в квартире-студии важно визуально скорректировать правильной расстановкой мебели, чтобы она не казалась похожей на вагон (см. фото выше). На фото: интерьер квартиры 34 кв.м в г. Сочи. В кадре диван Дара от divan.ru. Дизайнер: Мария Гарина; стилист: Екатерина Наумова; фотограф: Михаил Чекалов
Товары, как в проекте, на divan.ru
- Использовать декор. Часто после уборки интерьер выглядит пустым и буквально требует добавить деталей, которые сделают помещение уютнее. Они же помогут скрыть некоторые дефекты. Например, даже легкая штора закроет некрасивую батарею, которая бросается в глаза на фото. Мебель можно прикрыть пледами или чехлами.
Легкая штора закрывает зону батареи и делает окно визуально больше. На фото: интерьер гостиной в квартире 39,3 кв.м, ЖК «Люблинский». В кадре диван угловой Маркфул от divan.ru. Дизайн-студия UMEO; фотограф и декоратор: Анастасия Панова
Как правило, хоумстейджеры при оформлении интерьера добавляют текстиль: шторы, покрывала, чехлы, ковры. Вещи подбирают однотонные, без выраженного принта, светлых оттенков — они лучше смотрятся на фото. В ванной вешают светлые однотонные полотенца.
Разнообразить интерьер помогают также живые цветы, картины на стенах, мебель — например, кресло или стул.
Несколько примеров использования живописи и декора в практике хоумстейджинга
- На фото 1: интерьер гостиной в квартире 51 кв.м в г. Москве. В кадре диван Динс от divan.ru. Дизайнер: Анастасия Хмелевская; фотограф: Александр Родин
- На фото 2: интерьер кухни в квартире 91,6 кв.м в г. Санкт-Петербурге. Дизайнер: Анастасия Заркуа (@zarkua_design); стилист: Наталья Орешкова; фотограф: Татьяна Никитина
- Фото 3: Vitalina Voroshkevich / Pexels
- На фото 4: интерьер гостиной в квартире 69 кв.м в г. Кудрово. В кадре диван Динс Мини от divan.ru. Дизайнер: Анна Пелипчук; стилист: Нина Симонова; фотограф: Дмитрий Терентьев
4. Сделать хорошие фото
Финальная часть хоумстейджинга перед продажей недвижимости — профессиональный фотосет. Обычно для этого приглашают фотографа, который специализируется на интерьерной съемке. Если же такой возможности у владельцев жилья нет, можно попробовать снять самим. Главное, соблюдать основные правила.
- «Держите» кадр. Не заваливайте горизонт и стены, это сильно портит впечатление.
- Не снимайте потолок. Фото, где много потолка, выглядят не очень хорошо. Пусть лучше в кадре будет основа в виде пола.
- Не включайте свет. Лампа на потолке может исказить цвета, поэтому квартиру лучше снимать днем, при солнечном свете. А темные части скорректировать в фоторедакторе или подсветить специальным оборудованием.
- Снимайте реалистично. Широкоугольная съемка дает сильные искажения. Такой объектив подойдет только для фотографирования маленьких помещений — кладовки, ванной, туалета.
- Фотографируйте детали. Это может быть сервировка стола или декор на комоде. Такие фото хорошо смотрятся в галерее и улучшают общее впечатление от квартиры.
Красивые детали в галерее привлекают внимание и запускают ассоциации: «Я хочу жить в этой квартире так же». На фото: интерьер квартиры 38,3 кв.м, ЖК «Лиговский Сити». Дизайнер: Алена Матисова; фотограф: Анна Скударь
Чего не стоит делать при хоумстейджинге
- Затевать масштабный ремонт. Не нужно менять окна, двери, проводку и сантехнику, если вы планируете продавать квартиру. Особенно это касается дорогой отделки: она не поднимет цену жилья на свою стоимость.
- Покупать дорогую мебель и декор. Лучше всего взять в аренду или попросить знакомых одолжить вам красивые картины и цветы. У профессиональных хоумстейджеров есть своя подборка декора, поэтому обратиться к специалисту зачастую будет дешевле, чем покупать все самому.
- Исправлять фотографии. Да, фото после хоумстейджинга может не до конца соответствовать реальной картинке, потому что вы достанете свои вещи и снова поставите мебель, как вам удобно. Но закрашивать трубы или пятна на стенах в фотошопе все-таки не стоит, ведь когда придет покупатель, он все равно их увидит.
Чек-лист подготовки квартиры к продаже
Сделать косметический ремонт (привести в порядок пол, потолок, выкрасить стены в нейтральный цвет).
Починить/заменить все сломанное или пришедшее в негодность.
Навести порядок (отмыть кухню и санузел, убрать все личное).
Правильно расставить мебель (чтобы пространство выглядело выгодно на фото).
Использовать цветы и аксессуары.
Сделать фото.
Сколько стоит стейджинг квартиры
Хоумстейджинг можно сделать самостоятельно или обратиться к специалисту. Стоимость услуг профессионала зависит от его опыта, сложности проекта и цены жилья. В среднем хоумстейджеры берут до 1 % от стоимости квартиры при минимальных вложениях в ремонт (часто они не превышают того же 1 % от стоимости жилья). При этом вложения почти всегда «отбиваются», так как квартиры после стейджинга сдаются или продаются выше рыночной стоимости объекта.
Как правило, пригласить специалиста выходит в итоге дешевле и эффективнее, чем обойтись без него. Во-первых, у постороннего человека другой взгляд на квартиру: он подмечает вещи, к которым постоянные обитатели дома уже привыкли. Во-вторых, профессиональные хоумстейджеры имеют обширную коллекцию мебели, текстиля и декора, что можно использовать в оформлении. Покупать эти вещи вам не придется. Стейджинг окупается благодаря тому, что услуги дизайнера, мелкий ремонт и покупка необходимого стоят недорого в сравнении с суммой, на которую поднимается стоимость недвижимости.
На фото: интерьер спальни в квартире 57 кв.м, ЖК «Волоколамское». В кадре кровать Льери от divan.ru. Хоумстейджер: Ольга Мирзабаева; фотограф: Екатерина Гейц
