Фото: Shvets Production / Pexels
Перепланировка позволяет адаптировать пространство под наши запросы и сделать его комфортнее. Но не все наши желания получится воплотить. Дизайнеры студии «КубКвадрат» Татьяна Понамарева и Ольга Елизарова объясняют, что можно менять в планировке, а что нельзя. И как грамотно оформить перепланировку, чтобы не пришлось платить штрафы и переделывать уже готовый ремонт.
Фото: Shvets Production / Pexels
Согласование перепланировок
Любая перепланировка должна быть согласована с жилищной инспекцией. Даже если вы просто передвинули дверной проем или унитаз и уж тем более если вы двигаете или строите стены.
Гардеробная без стен не является перепланировкой. Заменив фасады шторами, дизайнеры сократили сроки ремонта, сэкономили бюджет и пространство, которое бы заняли перегородки. На фото: интерьер квартиры 42 кв.м в г. Москве. Дизайнеры: Татьяна Понамарева и Ольга Елизарова (@cubkvadrat); фотограф: Полина Полудкина
Модули для гардеробной бренда divan.ru
Зачем согласовывать
Без согласованной перепланировки вы не сможете…
- Оформить кредит под залог недвижимости. Банки проверяют квартиру и при оценке ориентируются на план БТИ. Если есть расхождения, деньги не дадут.
- Продать квартиру без проблем, особенно в случае ипотеки со стороны покупателя. При проверке квартиры банком вскроются расхождения фактической планировки и документов.
- Завещать квартиру. Наследник не сможет зарегистрировать право собственности.
- Приватизировать квартиру. Как и в случае с завещанием, не получится зарегистрировать право собственности.
Фото: Сottonbro / Pexels
Штрафы за несогласованную перепланировку
Жилищная инспекция узнает о незаконной перепланировке от недовольных соседей, управляющей компании дома, вызванного домой сантехника, электрика или специалиста газовой службы. Штрафы за незаконную перепланировку для физических лиц — 2–2,5 тысячи рублей, но кроме штрафа вам выдадут предписание восстановить первоначальный облик квартиры.
Если не выполнить предписания и не платить, начислят дополнительные штрафы и передадут дело в суд. Худшее, что может произойти, — по решению суда вас выселят из квартиры, а недвижимость выставят на публичные торги.
Фото: Shvets Production / Pexels
Какие изменения в планировке не удастся согласовать
Планировки часто не идеальны, и очень хочется скорректировать их под себя: сделать большую кухню, присоединить балкон к комнате, сделать санузел просторнее. Не все эти варианты перепланировок можно реализовать в дизайне интерьера.
«На первой встрече нам часто приходится расстраивать наших клиентов, — отмечают Татьяна и Ольга. — Не все “хотелки” совместимы с жестокой реальностью СНиПов. Важно как можно раньше понять, что можно менять в планировке, а что нельзя».
Какие основные ограничения существуют?
Нельзя:
- в квартирах с газом объединять кухню и жилое помещение без перегородки;
- переносить батареи на балкон или лоджию;
- монтировать теплые полы с подключением к горячему водоснабжению;
- увеличивать площадь помещений за счет лифтовых шахт или вентиляционных каналов;
- делать вход в помещение с улицы в жилом фонде;
- демонтировать или разрушать несущие конструкции здания.
Обычно дизайны интерьеров делают с учетом всех ограничений. Проект перепланировки нужно согласовать в БТИ до начала ремонта.
Фото: Shvets Production / Pexels
Модульные решения для прихожих бренда divan.ru
Перепланировка санузла
Главное правило: нельзя просто так расширить мокрую зону. Унитаз или ванна не должны располагаться над жилыми помещениями соседей снизу.
Увеличение площади
Нельзя: увеличить санузел за счет жилой комнаты.
Можно: увеличить санузел за счет коридора или кладовой. Главное, чтобы под вами не было жилого помещения. Это популярный вариант при перепланировке однокомнатных и двухкомнатных квартир в хрущевках: санузел «наращивают» за счет коридора, а вход в кухню переносят в гостиную.
Такой перенос можно согласовать в БТИ без проблем: санузел увеличен за счет коридора. На фото: планировка квартиры 53 кв.м в Санкт-Петербурге. Дизайнер: Лана Александрова
Ровный пол
Нельзя: делать дверной проем в санузел без порожка между помещениями.
Можно: сделать вход в ванную без порожка, если вся квартира гидроизолирована и это зафиксировано актом скрытых работ. Это нужно для того, чтобы при утечке воды соседей снизу не залило.
Такие санузлы без порога можно делать, только если вся квартира гидроизолирована.
- На фото 1: интерьер санузла в квартире 91,6 кв.м в г. Санкт-Петербурге. Дизайнер: Анастасия Заркуа (@zarkua_design); стилист: Наталья Орешкова; фотограф: Татьяна Никитина
- На фото 2: интерьер санузла в квартире 48 кв.м, ЖК «Лайф Варшавская». Дизайнеры: Майсун и Константин (@brainstorm.buro); фото: дизайнеры из бюро Brainstorm и Артем (заказчик)
Душ без поддона
Нельзя: устанавливать в квартире душ с трапом в полу.
Можно: поднять трап над уровнем пола, чтобы слив находился на подиуме. Такую перепланировку согласуют, потому что вода собирается не с пола, а с ограниченного подиумом пространства.
Такой трап раньше было нельзя делать в многоквартирных домах, а теперь можно.
- На фото 1: интерьер санузла в квартире 53 кв.м в г. Химки. Дизайн-студия: Brainstorm buró; фотограф: Леонид Семов
- На фото 2: интерьер санузла в квартире 35 кв.м в г. Москве. Дизайнеры: Светлана Кикина (@svetakikina), Света Хабеева (@khabeeva), Виктория Папертная (@paper_interior_design); фото из личного архива дизайнеров
- На фото 3: интерьер санузла в квартире 40 кв.м, ЖК «Царская площадь». Дизайнер: Анна Шевченко; фотограф: Кристина Никишина
С 2021 года стало можно переносить дверь из санузла в кухню и в жилое помещение, так как изменились требования СанПиНа. Раньше этого было делать нельзя.
Перепланировка кухни
В типовых планировках многоквартирных домов кухни часто неудобные и маленькие. Перепланировка позволяет расширить пространство, если соблюсти все ограничения.
Расширение кухни
Нельзя: перенести кухню в жилую комнату или увеличить за ее счет, если под вами находится жилая квартира.
Можно: увеличить кухню за счет коридора или кладовой. Если на кухне нет газовой плиты, то можно снести ненесущую перегородку между кухней и жилой комнатой. Главное — не переносить плиту или раковину в жилую зону.
На этом варианте планировки кухню и второй санузел расширили за счет прихожей. На фото: планировка квартиры 66,4 кв.м, ЖК «Царская площадь». Дизайн-студия «Legko Академия»
Нельзя: расширить или перенести кухню на площадь санузла.
Можно: расширить кухню за счет санузла, если квартира расположена на последнем этаже. В этом случае над вашей кухней не окажется соседский унитаз.
Столы и стулья для кухни бренда divan.ru
Объединение кухни
Нельзя: объединить жилую комнату и кухню, оборудованную газовой плитой.
Можно: заменить стену между комнатой и кухней на раздвижную перегородку из закаленного стекла в алюминиевых рамах. Она подходит под условия, прописанные в законе.
Можно: заменить газовую плиту на электрическую. Это потребует дополнительного согласования проекта и возможно только в случае, если выделенная линия электричества на квартиру достаточна для установки электрической панели.
В проекте на первом фото газовую варочную панель заменили на электрическую и убрали стену между гостиной и кухней. На втором — разделили кухню и гостиную перегородкой из стекла.
- На фото 1: интерьер кухни-гостиной в квартире 44 кв.м в г. Москве. Дизайнеры: Марина Исламова и Алла Черняева, студия ATIS STUDIO; фото из личного архива дизайнеров
- На фото 2: интерьер кухни в квартире 30 кв.м в г. Москве. Архитекторы: Анна Морозова и Ульяна Дуброва; фото из личного архива архитекторов
Перенос кухни
Нельзя: организовать кухню без естественного освещения (без окна).
Можно: отгородить кухню стеклянными перегородками, чтобы зонировать помещение.
На фото: интерьер квартиры 52,7 кв.м, ЖК «ВТБ Арена парк». В кадре диван угловой Спейс-1 от divan.ru. Дизайнер: Анна Мальцева (@sams.interior); стилист: Евгения Мельникова (@jenny_melnikova); фотограф: Евгений Гнесин (@gnesinphoto)
Перепланировка нежилых помещений
Перепланировка нежилых помещений, например коридоров и кладовых, не регламентируется. Важно, чтобы она не затрагивала несущие конструкции, в остальном можно действовать на свое усмотрение. Часто пространство нежилых помещений используют для перепланировки двухкомнатных и трехкомнатных квартир: например, за счет коридора увеличивают площадь гостиной, а в ней выделяют отдельную спальню.
Здесь коридор перепланировали, чтобы сделать общую зону и гардеробную. Благодаря увеличению площади комнаты удалось выделить отдельную спальню. На фото: планировка квартиры 39 кв.м, ЖК «Приволжский». Дизайнер: Ксения Рыженко
Перепланировка жилых помещений
При перепланировке жилых помещений важно учитывать запреты на изменения в других помещениях, например снос стены между кухней и гостиной в газифицированном доме. Даже если очень хочется сделать интерьер однокомнатной квартиры просторнее, лучше воздержаться от этого.
Возведение ниши
Можно: делать ниши под шкафы и отдельные гардеробные. Такую перепланировку тоже придется согласовывать, но сделать это будет нетрудно.
В этом проекте добавили гардеробную и расширили вторую комнату и прихожую, перенесли двери и сделали ниши под шкафы. Все это можно было реализовать, так как перегородки в квартире не несущие: несущая только балка между кухней и жилыми помещениями. На фото: планировка в квартире 53 кв.м в г. Химки. Дизайн-студия: Brainstorm buró; фотограф: Леонид Семов
Отделение части комнаты
Нельзя: с помощью перегородки отделить часть комнаты без окна и сделать полноценную спальню. Комнаты без окон не могут считаться жилыми помещениями, поэтому согласовать такую перепланировку не получится.
Можно: отгородить зону спальни шторой или легкой стеклянной перегородкой, чтобы в пространство был доступ естественного света.
Кабинет без окна — не лучшая идея, но можно впустить естественный свет, если изолировать его не стеной, а стеклянной перегородкой. На фото: интерьер спальни в квартире 51,8 кв.м в г. Москве. В кадре кровать Ситено от divan.ru. Дизайнер: Лидия Напреенко; фотограф: Максим Канакин
Окна, подоконники и балконы
Основной принцип ограничения перепланировок окон и балконов — нерушимость несущих конструкций. Поэтому не получится добавить еще одно окно или увеличить то, что уже построено.
Присоединение балкона
Нельзя: полностью объединить балкон с остальной квартирой.
Можно: сделать французское окно с двойным стеклопакетом и держать его открытым.
Снос подоконного блока
Нельзя: сносить подоконный блок, который выполняет несущую функцию.
Можно: убирать подоконные блоки в монолитных домах, так как они не несущие. В панельных и кирпичных домах сносить блок нельзя, так как он удерживает балконную плиту.
Коммуникации
В многоквартирных домах запрещено нарушать габариты общедомовых коммуникаций, ограничивать к ним доступ и нарушать несущие конструкции.
Уменьшение венткороба
Нельзя: уменьшать контур сантехнических и вентиляционных коробов в квартире, так как они относятся к общедомовой собственности.
Можно: если контур короба неровный, то его можно увеличить или нарастить стену, чтобы получить ровную поверхность.
Доступ к коммуникациям
Нельзя: замуровать в стену или закрыть несъемной отделкой. К стоякам отопления, трубам, газовому крану обязательно нужно оставлять доступ.
Можно: поставить шкаф со съемной задней стенкой или использовать люки на магнитах, которые не видно на фоне отделки.
На первом фото доступ к коммуникациям спрятали за картиной — она служит дополнительным лючком, которым пользуются совсем не часто. На втором фото ревизионный люк замаскировали под магнитную доску с открытками. На третьем — спрятали за подвесной раковиной.
- На фото 1: интерьер санузла в квартире 25,4 кв.м, ЖК «Мичуринский парк». Дизайнер и хоумстейджер: Светлана Рябова; фотограф: Егор Воробьев
- На фото 2: интерьер балкона в квартире 42 кв.м, ЖК «Спутник». Хоумстейджер: Ольга Картвелишвили, агентство HSPROFI; фотограф: Константин Пырьев
- На фото 3: интерьер санузла в квартире 71,3 кв.м в г. Реутове. Дизайнер: Елена Бунак; стилист: Юлия Карпухина; фотограф: Михаил Бравый
Картины для декора бренда divan.ru
Обогрев балкона
Нельзя: устанавливать водяной теплый пол в многоквартирных домах и переносить радиатор отопления на балкон.
Можно: оборудовать электрический теплый пол или поставить электрический радиатор на балконе.
Прокладка электрики
Нельзя: штробить несущие стены. Это важно, так как штробы могут существенно ослабить несущую способность стены.
Можно: нарастить стену и проложить штробы так, чтобы они не затронули несущую конструкцию. Другой вариант — сделать наружную проводку и сэкономить время и деньги. Правда, решение, которое идеально подойдет для индустриальных и ретростилей, будет неуместно в классических или исторических интерьерах: провансе, модерне, ар-деко и так далее.
В этом проекте открытая проводка на бетонных стенах стала изюминкой интерьера. В сочетании с «теплыми» элементами отделки и обстановки она добавляет квартире женственности и уюта. На фото: интерьер квартиры 42 кв.м в г. Москве. Дизайнеры: Татьяна Понамарева и Ольга Елизарова (@cubkvadrat); фотограф: Полина Полудкина
Лайфхаки для свободной планировки
«Свободной планировки не существует, что бы ни рассказывали вам менеджеры по продажам в новостройках», — отмечают дизайнеры. — «К жилой квартире всегда есть план БТИ, где обозначены мокрые зоны, даже если физически в квартире никаких стен нет. Отсутствие стен лишь усложнит вам жизнь, так как ремонт вы начнете со срочного поиска плана БТИ, чтобы понять, где эти стены должны были быть».
И все же некоторые «поблажки» свободное расположение стен дает. Например, позволяет сделать более удобную планировку и изменять пространство в спальне, гостиной или прихожей по собственному усмотрению. Можно сразу запланировать гардеробные, ниши или перегородки.
Свободные планировки на самом деле не очень свободные: все равно где-то выходит вентиляция, канализация и вода. На фото: планировка квартиры 36 кв.м, ЖК «Синатра». Дизайнеры: Екатерина Астафьева и Валерия Хуснутдинова
Лайфхаки для апартаментов
Если у вас апартаменты, можно делать практически что угодно, потому что апартаменты не считаются жилым помещением. Например, сделать джакузи рядом с кроватью.
Если же вы планируете перевести апартаменты в жилое помещение, обязательным условием является соответствие всем требованиям к жилым помещениям многоквартирных домов.
На фото: интерьер квартиры 19 кв.м, в кадре диван Слипсон от divan.ru. Дизайнеры: Татьяна Понамарева и Ольга Елизарова (@cubkvadrat); фотограф: Полина Полудкина (@polina.poludkina)
Что важно запомнить
- Перепланировку обязательно нужно согласовывать в БТИ. Если вы сомневаетесь, является ли планируемое изменение перепланировкой, лучше проконсультироваться у специалиста.
- Есть изменения, которые невозможно согласовать в жилом фонде.
- Без согласованной перепланировки квартиру нельзя будет продать и можно нарваться на штрафы и другие неприятные последствия.
- Существует ряд лайфхаков, позволяющих легально изменить планировку.
- Законы постоянно меняются, в том числе касательно планировок: изучайте актуальные документы перед тем, как приступить к воплощению проекта.
Фото: Thirdman / Pexels
Авторы статьи
Дизайнеры Татьяна Понамарева и Ольга Елизарова, студия «КубКвадрат».
